Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda urbana

Arrendamiento de vivienda urbana en Colombia.

El arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda urbana en Colombia está regulado por la Ley 820 de 2003, que entró en vigor el 10 de julio de ese año, esta norma se estructura en 43 artículos distribuidos en 12 capítulos, que abordan aspectos como las disposiciones generales, formalidades del contrato, obligaciones de las partes, prohibición de garantías y depósitos, subarriendo, renta, terminación del contrato, y sanciones, entre otros temas relacionados con el arrendamiento.

La Ley 820 de 2003 está fundamentada en dos principios constitucionales: el derecho a una vivienda digna (artículo 51 de la Constitución) y la propiedad con función social (artículo 58 de la Constitución). Esto subraya la importancia del interés general en la regulación de estos contratos, lo que convierte al arrendamiento de vivienda urbana en uno de los contratos más reglamentados en el ámbito jurídico colombiano.

Es importante destacar que esta normativa solo aplica para los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. Para los arrendamientos de locales comerciales, la regulación aplicable se encuentra en el Código de Comercio, específicamente en los artículos 518 y siguientes.

Definición del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, según el artículo 2 de la Ley 820 de 2003, sigue el principio general del arrendamiento establecido en el artículo 1973 del Código Civil, este contrato es bilateral, ya que implica reciprocidad en las obligaciones: una parte se compromete a conceder el uso y goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, mientras que la otra se obliga a pagar un precio determinado por dicho uso.

Además, el artículo regula los servicios, cosas o usos accesorios y conexos al inmueble, los servicios esenciales, como los públicos domiciliarios (acueducto, alcantarillado, energía y gas), se consideran parte integral del inmueble, ya que son necesarios para su utilización como vivienda.

Por otro lado, existen servicios adicionales, como muebles, garaje o servicio de internet, que no son indispensables para el uso del inmueble como vivienda, y dependen del acuerdo entre las partes. Sin embargo, la ley establece que el valor de estos servicios adicionales no puede superar el 50% del precio del arrendamiento.

Formas en las que se da el arrendamiento de vivienda urbana.

El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 establece que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede formalizarse tanto de manera verbal como escrita, manteniendo la característica de consensualidad que lo define. Esta disposición está en consonancia con las normas generales de arrendamiento del Código Civil. La consensualidad implica que el contrato se perfecciona por el simple acuerdo de voluntades entre las partes, sin necesidad de un documento escrito. Por lo tanto, la falta de formalización por escrito no afecta la existencia o validez del contrato. Sin embargo, la ausencia de un documento escrito puede dificultar su prueba en caso de controversias, ya que no existe una prueba anticipada del acuerdo.

A pesar de esta flexibilidad, la ley establece ciertos aspectos mínimos que deben ser acordados por las partes en el momento de la celebración del contrato. Estos elementos garantizan claridad y transparencia en la relación arrendataria. Los primeros cuatro puntos se consideran esenciales para la existencia del contrato, y abarcan:

a) El nombre e identificación de las partes contratantes, asegurando la correcta identificación tanto del arrendador como del arrendatario. 

b) La identificación del inmueble objeto del contrato, lo que incluye la descripción precisa de la vivienda. c) La identificación de la parte específica del inmueble que se arrienda, en caso de que no se trate de la totalidad del inmueble, así como las zonas y servicios compartidos con otros ocupantes, cuando sea aplicable. 

d) El precio y la forma de pago, que establece claramente la obligación financiera del arrendatario y las condiciones en las que se deberá cumplir.

Estos elementos son esenciales para que el contrato sea válido, ya que determinan el objeto y las obligaciones fundamentales de las partes.

Además, la ley señala otros aspectos adicionales que, aunque no afectan la existencia o validez del contrato, son pautas importantes que guían su desarrollo. Estos elementos incluyen:

e) La relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales al arrendamiento, como el uso de muebles, enseres o servicios adicionales. 

f) El término de duración del contrato, lo cual es importante para definir el periodo durante el cual las partes están obligadas a cumplir con sus compromisos. 

g) La designación de la parte responsable del pago de los servicios públicos del inmueble, un aspecto que puede ser fuente de conflicto si no se aclara adecuadamente desde el principio.

Mientras que los primeros cuatro literales corresponden a los elementos esenciales, los demás son considerados de naturaleza contractual, esto significa que, aunque no son obligatorios para la existencia del contrato, ayudan a configurar su contenido y a proporcionar mayor certeza en la relación entre las partes. Así, la ley busca un equilibrio entre la flexibilidad del acuerdo y la necesidad de garantizar un marco claro para las relaciones de arrendamiento de vivienda urbana.

Modalidades o clasificaciones del contrato de arrendamiento. 

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, según el artículo 4 de la Ley 820 de 2003, puede clasificarse en cuatro modalidades, cada una con características particulares que responden a diferentes formas de uso del inmueble.

Contrato individual.

Esta modalidad se refiere al arrendamiento de una vivienda completa para el arrendatario y su familia. Aunque el contrato está pensado para una sola persona en la figura de arrendatario, no se excluye la posibilidad de que varias personas figuren como arrendatarios, comprometiéndose solidariamente al pago del canon de arrendamiento. Según Gómez Estrada (2008), la distinción entre contratos individuales y mancomunados carece de sentido, dado que en la práctica ambas formas permiten la participación de varias personas en la obligación de pago (p. 280).

Contrato mancomunado.

Esta modalidad implica que dos o más personas se obligan solidariamente en el uso y pago del arrendamiento de un inmueble. A diferencia del contrato individual, en el mancomunado se contempla explícitamente que varios arrendatarios compartan la responsabilidad financiera. Aunque en esencia ambas modalidades comparten la misma finalidad —el uso de un inmueble como vivienda—, la diferencia radica en el número de arrendatarios formalmente involucrados.

Contrato compartido.

En este caso, se arrienda una parte del inmueble que no es independiente del resto, y cuyo uso se comparte con el arrendador u otros arrendatarios. Aquí, el arrendatario no disfruta exclusivamente del espacio arrendado, sino que comparte áreas comunes como la cocina o zonas de servicio con otras personas que habitan el mismo inmueble. Esta modalidad se justifica por la naturaleza compartida del inmueble, que no constituye una unidad de vivienda completa por sí sola, como sucede cuando solo se arrienda una habitación, pero el arrendatario también tiene acceso a otros espacios comunes.

Contrato de pensión.

Este tipo de contrato se asemeja al contrato de hospedaje regulado en el Código de Comercio (arts. 1192 y ss) y comparte ciertas similitudes con el contrato de arrendamiento compartido. En la modalidad de pensión, el arrendatario no solo obtiene el uso de una parte de la vivienda, sino que también comparte servicios adicionales y espacios comunes. Es una forma común en situaciones en las que el arrendador ofrece no solo el espacio, sino también servicios de tipo complementario, como alimentación o limpieza, lo que lo convierte en un híbrido entre el arrendamiento de vivienda y el contrato de hospedaje.

Estas modalidades ofrecen flexibilidad en la manera en que se formalizan y ejecutan los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, permitiendo adaptarse a las distintas necesidades de las partes. La ley regula estas formas de arrendamiento para garantizar que los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios estén claros en cada una de las circunstancias posibles.

Obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

La Ley 820 de 2003 establece que las obligaciones y derechos derivados del contrato de arrendamiento son solidarias para las partes, tanto para arrendadores como arrendatarios (art. 7). Esto implica que tanto la restitución del inmueble como las obligaciones económicas pueden ser exigidas o cumplidas por cualquiera de los arrendadores o arrendatarios, lo que garantiza un esquema de responsabilidades compartidas en el contrato.

Obligaciones del arrendador.

El artículo 8 de la ley detalla las obligaciones del arrendador, siendo la principal la de entregar el inmueble en buen estado y con los servicios conexos pactados al arrendatario, ya sea en la fecha convenida o al momento de celebrar el contrato. Es fundamental que el inmueble cumpla con las condiciones de seguridad, sanidad y funcionamiento necesarias para su uso como vivienda. Asimismo, el arrendador debe mantener en buen estado los servicios y las cosas adicionales pactadas a lo largo del contrato, asegurando que el arrendatario pueda disfrutar plenamente del inmueble arrendado.

Cuando el contrato se celebra por escrito, el arrendador está obligado a entregar copias firmadas tanto al arrendatario como al codeudor (si lo hubiera), en un plazo máximo de diez días desde la celebración del contrato. En caso de incumplimiento de esta obligación, el arrendatario puede acudir a la autoridad jurídica del municipio para hacer cumplir esta disposición. Además, cuando el inmueble arrendado está sometido al régimen de propiedad horizontal, el arrendador debe proporcionar una copia de la parte normativa del reglamento de propiedad horizontal al arrendatario.

En casos de arrendamiento compartido, el arrendador tiene responsabilidades adicionales, como mantener en buen estado las zonas comunes del inmueble y realizar las reparaciones necesarias, siempre que estas no sean atribuibles al mal uso por parte del arrendatario.

Obligaciones del arrendatario.

El artículo 9 establece que la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento en el plazo y lugar estipulados en el contrato. Esta obligación es esencial, y su incumplimiento puede derivar en la terminación del contrato. El arrendatario también debe cuidar el inmueble y hacerse cargo de las reparaciones que resulten de su mal uso, es decir, las reparaciones locativas. En cambio, las reparaciones necesarias, producto del desgaste natural o del paso del tiempo, son responsabilidad del arrendador, salvo que se demuestre que el deterioro fue causado por el arrendatario.

Otra obligación del arrendatario es pagar puntualmente los servicios adicionales y expensas comunes, según lo pactado en el contrato. Asimismo, el arrendatario debe cumplir con los reglamentos de propiedad horizontal y cualquier normativa gubernamental relacionada con la convivencia vecinal. En los contratos de arrendamiento compartido o de pensión, el arrendatario también está obligado a cuidar las zonas comunes y realizar las reparaciones necesarias cuando el daño sea atribuible a su conducta o la de sus dependientes.

Pago por consignación.

La Ley 820 también regula la modalidad de pago por consignación cuando el arrendador se niega a recibir el canon de arrendamiento en las condiciones pactadas. En este caso, el arrendatario puede consignar el pago en una entidad autorizada, como el Banco Agrario de Colombia, dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del plazo. Tras realizar la consignación, el arrendatario debe notificar al arrendador mediante el envío de uno de los duplicados del título de consignación, garantizando así el cumplimiento de su obligación de pago.

Esta modalidad es una protección para el arrendatario, quien puede asegurarse de que el pago sea considerado válido, incluso si el arrendador se rehúsa a recibirlo directamente.

Término de duración del contrato de arrendamiento.

El término del contrato de arrendamiento puede ser libremente acordado por las partes. Sin embargo, si no hay una estipulación expresa, la ley entiende que el contrato tiene una duración de un año (art. 5 de la Ley 820 de 2003). Esta regla funciona como un elemento natural del contrato de arrendamiento, garantizando una base temporal clara en ausencia de un acuerdo específico.

En el caso de los contratos de pensión, estos deben pactarse por un término inferior a un año, pero ambas partes tienen la facultad de terminarlos en cualquier momento antes del vencimiento, siempre que se dé un preaviso de 10 días, sin que esto implique el pago de indemnización.

Al finalizar el término del contrato, ya sea convencional o legal, el contrato se prorroga automáticamente por el mismo término inicial, en las mismas condiciones, siempre que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones y se ajuste a los reajustes permitidos del canon de arrendamiento.

Terminación del contrato de arrendamiento.

La Ley 820 de 2003, en sus artículos 21 a 25, regula las causales de terminación del contrato de arrendamiento, las cuales pueden ocurrir bajo las siguientes circunstancias:

Terminación por mutuo acuerdo

Esta causal es simplemente la aplicación de los principios generales del derecho contractual, que permite que el arrendador y el arrendatario finalicen el contrato en cualquier momento mediante un acuerdo mutuo.

Terminación por parte del arrendador

El arrendador puede dar por terminado el contrato cuando el arrendatario incumple sus obligaciones. Las principales causales incluyen:

1. No pago del canon de arrendamiento o de los reajustes estipulados.

2. No pago de los servicios públicos o expensas comunes que generen la desconexión o pérdida de los servicios.

3. Subarriendo del inmueble, cesión del contrato o cambio de destinación sin autorización del arrendador.

4. Actuaciones del arrendatario que afecten la tranquilidad de los vecinos o la utilización del inmueble para actos delictivos.

5. Realización de mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización, o destrucción total o parcial del inmueble.

6. Violación de las normas del reglamento de propiedad horizontal cuando el inmueble esté sujeto a dicho régimen.

Terminación sin justa causa por parte del arrendador (dentro de prórrogas del contrato).

El arrendador puede terminar el contrato unilateralmente durante las prórrogas del contrato sin necesidad de alegar una justa causa, pero debe:

1. Dar un preaviso de al menos tres meses.

2. Pagar una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento.

3. Consignar la indemnización a favor del arrendatario ante una entidad autorizada.

4.Terminación por necesidad del inmueble

El arrendador puede terminar el contrato si necesita ocupar el inmueble para su propia habitación, demolerlo para una nueva construcción, o entregarlo en cumplimiento de un contrato de compraventa. En estos casos, debe constituir una caución equivalente a seis meses del canon de arrendamiento como garantía del cumplimiento de la causa invocada.

Terminación unilateral tras cuatro años de ejecución.

Cuando el contrato ha cumplido un mínimo de cuatro años de ejecución, el arrendador puede darlo por terminado unilateralmente, pagando al arrendatario una indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento. Este procedimiento sigue el mismo proceso que el previsto para la terminación sin justa causa: se debe enviar un preaviso con al menos tres meses de antelación y consignar la indemnización correspondiente.

Estas causales de terminación están claramente definidas por la ley y deben seguir los procedimientos específicos para evitar conflictos legales y garantizar la protección de los derechos de ambas partes.

Causales de terminación por parte del arrendatario.

Las causales que permiten al arrendatario dar por terminado el contrato de arrendamiento están reguladas en el artículo 24 de la Ley 820 de 2003. Estas son:

Suspensión de los servicios públicos.

El arrendatario puede dar por terminado el contrato si los servicios públicos del inmueble se suspenden por razones imputables al arrendador, como la mora en los pagos a su cargo. En este caso, el arrendatario también tiene la opción de realizar los pagos para restablecer los servicios y descontarlos de las rentas futuras.

Afectación del disfrute adecuado del inmueble.

Si el arrendador incurre repetidamente en acciones que afecten el disfrute adecuado del inmueble por parte del arrendatario, este último podrá terminar el contrato. Esto debe ser comprobado ante las autoridades de policía.

Desconocimiento de derechos del arrendatario.

El arrendatario puede terminar el contrato si el arrendador desconoce derechos reconocidos legal o contractualmente al arrendatario.

Terminación unilateral con indemnización por parte del arrendatario.

El arrendatario puede terminar el contrato unilateralmente en cualquier momento, tanto durante el periodo inicial como durante sus prórrogas, pagando una indemnización de tres meses de arrendamiento. El procedimiento es el siguiente:

1. El arrendatario debe notificar por escrito al arrendador o su representante, con al menos tres meses de antelación, a través de un servicio postal autorizado.

2. Debe consignar a favor del arrendador una indemnización equivalente a tres meses de canon de arrendamiento ante una entidad autorizada, dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación. La notificación debe incluir la constancia de consignación.

3. Si el arrendador no recibe el inmueble en la fecha acordada, el arrendatario tendrá derecho a la devolución de la indemnización.

Terminación unilateral sin indemnización.

El arrendatario puede dar por terminado el contrato a la fecha de vencimiento del período inicial o de sus prórrogas, sin pagar indemnización, siempre que notifique al arrendador con al menos tres meses de antelación.

Derecho de retención por parte del arrendatario.

El artículo 26 de la Ley 820 de 2003 establece que, cuando el arrendador deba indemnizar al arrendatario (por ejemplo, por mejoras útiles autorizadas o por reparaciones necesarias realizadas por el arrendatario), este último tiene derecho a retener el inmueble hasta recibir el pago de la indemnización. Este derecho es oponible incluso a terceros, como quienes adquieran el dominio sobre el inmueble arrendado.

El arrendatario, en estos casos, podrá permanecer en el inmueble sin pagar renta alguna hasta que se le asegure o pague la indemnización correspondiente.

Otras particularidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Valor máximo del canon de arrendamiento.

Según los artículos 18 y 19 de la Ley 820 de 2003, el canon de arrendamiento no puede superar el 1% del avalúo comercial del inmueble, el cual corresponde a dos veces el avalúo catastral. Por ejemplo, si el avalúo catastral de una vivienda es $90 millones, el avalúo comercial será $180 millones y el canon máximo será $1.800.000. Si se pacta un valor mayor, el arrendatario puede solicitar ante la autoridad municipal la regulación del canon y el reintegro de los valores pagados en exceso.

Reajuste del canon de arrendamiento.

El canon puede ser incrementado cada 12 meses en un porcentaje equivalente al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior, sin que el nuevo canon exceda el 1% del avalúo comercial del inmueble.

Recibos de pago.

El arrendador debe expedir un recibo que indique la fecha, el período y el valor del arrendamiento recibido. En caso de negativa, el arrendatario puede acudir a la autoridad competente.

Prohibición de garantías reales y depósitos.

El arrendador no puede exigir depósitos ni garantías reales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Solo se pueden pactar garantías personales, como codeudores o fiadores.

Prohibición de subarriendo y cesión del contrato.

El arrendatario no puede subarrendar o ceder el contrato sin la autorización expresa del arrendador. Si lo hace sin dicha autorización, el arrendador puede dar por terminado el contrato o iniciar un proceso de restitución del inmueble.

Responsabilidad solidaria en los servicios públicos domiciliarios.

El propietario, el suscriptor del contrato de servicios públicos y el usuario son solidariamente responsables del pago de los servicios. No obstante, esta solidaridad puede ser excluida si el arrendatario asume las obligaciones de pago y otorga garantías a favor de la empresa de servicios públicos, previa notificación.

Reparaciones y mejoras.

Las reparaciones necesarias que realice el arrendatario, que son obligación del arrendador, podrán ser descontadas del canon de arrendamiento, hasta un 30% del valor del mismo. En cuanto a las mejoras útiles, estas podrán descontarse de la renta si fueron autorizadas por el arrendador.